Как купить квартиру в Болгарии недорого: все что вы должны знать в 8 пунктах





Для того чтобы выгодно и недорого купить квартиру в Болгарии, нужно знать основные моменты, особенности приобретения и содержания недвижимости, а именно:

  1. Этапы покупки квартиры
  2. Особенности расчета площади - квартира в Болгарии сколько на самом деле занимает квадратных метров
  3. Виды болгарских квартир
  4. Акты 14, 15 и 16
  5. Перечень документов которые должны быть у продавца до продажи квартиры
  6. Перечень документов которые должны быть у покупателя после покупки квартиры
  7. Расходы на содержание квартиры
  8. Средние и минимальные цены на квартиры в разных городах Болгарии

 

 

 

 

Этапы покупки квартир

этапы как купитьв БолгарииДля покупки квартиры в Болгарии необходимо наличие загранпаспорта, срок действия которого заканчивается не раньше 3-х месяцев со дня пересечения границы.

  • Перед покупкой квартиры нужна проверка документов собственника а) подтверждающих права на данную недвижимость, б) акты 14, 15 или 16 о вводе в эксплуатации, в) не находится ли квартира в залоге/ипотеке. Проверку может сделать ваш агент по недвижимости.
  • Заключение предварительного договора купли-продажи, этот документ служит основанием для оплаты/кредита. Там указываются цена, сроки и способы оплаты, объект купли-продажи.
  • Передача задатка (при заключении предварительного договора) размером 1000-5000 евро как небоходимое условие для снятия объекта с продажи.
  • После заключения предварительного договора назначается день заключения основной сделки на которой будут присутствовать продавец, ваш агент по недвижимости (при покупке через агентство), адвокат (обязательное лицо), нотариус (обязательное лицо) и переводчик (если вы не знаете языка).
  • Ко дню заключения сделки, подготавливается т.н. Нотариальный акт (форма договра купли продажи), который будет являться основным документом подтверждающим права на купленную квартиру.
  • Проверка адвокатом (у которого есть доступ к базе данных объектов) всех необходимых документов (из первого пункта)
  • Оформление сделки у нотариуса. Покупатель и продавец или их доверенные лица идут к нотариусу. Зачитывается нотариальный акт (при необходимости переводчиком), подписывается продавцом и покупателем и заверяется нотариусом. Покупатель или продавец (кто именно указывается в предварительном договоре) оплачивает нотариальную таксу 1 % стоимости, местные налоги на покупку недвижимости 2-4%. Перевод денег на счет продавцу, указанный в предварительном договоре.
  • Регистрация нотариусом нотариального акта в районном суде по месту нахождения недвижимости для внесения изменений в государственном регистре Болгарии (нотариальный акт может послужить основанием для получения многократной визы).
  • В течении одной недели необходимо зарегистрировать купленную квартиру в НАП (налоговой Болгарии) и в Булстат (статистическая служба Болгарии для получение идентификационного номера булстат).
  • Заключение договоров на поставку воды и электроенергии с соответсвующими компаниями.

Законодательство Болгарии говорит о том, что иностранцы и граждане Болгарии имеют одинаковые права - могут взять кредит под залог недвижимости, сдать ее в аренду.

 

Рекомендуем посмотреть:

8 причин купить недвижимость на побережье Черного моря

Недорогие квартиры в Несебре у моря осталось 2

Купить квартиру в Варне - предложение

 

Особенности расчета площади в Болгарии

Площадь указанная в объявлениях покупки-продажи болгарских квартир часто вводит в заблуждениене, т.к. в постсоветских странах ориентировались либо на жилую (холл + спальни), либо просто общую (расчет которой тоже отличается) площадь. Это нужно иметь ввиду при расчете и сравнении стоимости одного квадратного метра квартир в Болгарии. Вот что входит в площадь квартиры, которую вы видете в объявлениях:

  • площади помещений - холл, спальня(и), кухня, коридор(ы), туалет, ванная/душевая. Все это составляет порядка 75-90% площади;
  • площадь балконов, терасс, лоджий, кладовок ~2-10% площади;
  • площадь стен внутри квартиры и половина площади стен по периметру квартиры ~1-2% площади;
  • площадь общих частей 5-15% площади (общие части - вся внутренняя площадь дома, не относящаяся непосредственно к квартирам - подъезд, лестничные площадки и т.д. )

В зависимости от года постройки застроенная площадь недвижимости может отличаться, подробнее читайте здесь - Правила расчета площади болгарской недвижимости

 

 

Виды квартир в Болгарии
  • Гарсониера - маленькая комната с санузлом. Чаще всего это нежелое помещение переделанное в жилое. Расположена в подвале, полуподвале, на первом этаже или под крышей.
  • Боксониера - тоже самое что и гарсонтера, но с кухонным боксом (место для приготовления пищи + раковина).
  • Ателие - чаще всего помещение с кабинетом и санузлом.
  • Партер - помещение расположенное в полуподвальном этаже.
  • Таван - помещение расположенное под крышей.
  • Студии - квартиры состоящие из одной жилой комнаты, совмещенной с небольшой кухней. Площадь, как правило, в пределах 20-50 м.кв.
  • Односпальный апартамент - квартира состоящая из одной спальни и холла чаще всего совмещенного с кухней. Площадь 30-70 м.кв.
  • Двухспальный апартамент - квартира сосотящая из двух спален и холла чаще всего совмещенного с кухней. Площадь 50-100 м.кв.
  • Трехспальный апартамент - квартира сосотящая из трех спален и холла чаще всего совмещенного с кухней. Площадь 70-150 м.кв.
  • Мезонет - квартира которая располагается чаще на 2, реже на 3 этажах. Площадь от 100-200 м.кв.

 

дешевле квартиры в Варне купить
Что значат акт 14, 15, 16
  • Акт образец 14 - наличие этого документа говорит о завершении т.н. "грубого строительства" (только стены, крыша).
  • Акт образец 15 - этот документ подтверждает готовность здания к отделочным работам.
  • Акт образец 16 - подтверждает сдачу здания в эксплуатацию.

Покупать квартиру рекомендуется только при наличие акта 16. Подробнее здесь - О чем говорят Акт 14, Акт 15, Акт 16?

 

 

Документы которые готовит продавец для продажи квартиры
  • Сертификат о семейном положении, о праве на наследство (Удостоверение/я за семейно положение, за наследници)
  • Удостоверение о наличии или отсутствии налоговых обязательств в соответствии со ст. 87 ДОПК (Удостоверение/я за наличие или липса на данъчни задължения по чл. 87 от ДОПК)
  • Сертификато наличии брачного договора для участников сделки (Удостоверение от агенцията по вписвания за наличие на предбрачен договор за всички участници в сделката)
  • (Удостоверение за тежести)
  • Налоговая оценка по статье 264 пункт 1 ДОПК (Данъчна оценка по чл.264 ал.1 ДОПК)
  • Справка из агентства кадастра объектов, что конкретное имущество не было в кадастре (Удостоверение от Агенцията по кадастъра, че за конкретния имот няма влязъл в сила такъв кадастрален план)
  • Актуальная схема квартиры (Актуална схема на имота)

 

 

Документы которые должны быть у покупателя после покупки
  • Карточка Булстат (по ней оплачивается ежегодный налог на недвижимость)
  • Кадастровая схема квартиры
  • Справка о регистрации в налоговой Болгарии (НАП)
  • Нотариальный акт собственности (зарегистрированный в районном суде по месторасположению недвижимости)

 

 

Расходы на содержание квартиры и налоги
  • Расходы на содержание квартиры в закрытом комплексе с охраной, бассейном и пр. могут стоить 5-15 евро за м.кв. в месяц.
  • Расходы в обычном здании, могут тоже стоить 5-15 евро в месяц, но уже за целую квартиру.
  • Примерные расходы на электричество и воду за двухкомнатную квартиру в летний период могут быть 50-100 евро / месяц, зимой от 100 евро / месяц.
  • Единоразовый налог - оплачивается при покупке квартиры и составляет 3,5-4% стоимости (государственные пошлины + нотариальное оформление).
  • Ежегодный налог оплачивается в местном муниципалитете, составляет 0,15% стоимости. Оплачивается по регистрационному номеру квартиры, который указан в карточке Булстат.
  • Муницыпальный налог на вывоз мусора, составляет ~0,1% стоимости. Подробнее о налогах на недвижимост в Болгари здесь

 

 

Средние и минимальные цены на квартиры в разных городах Болгарии

срочно и недорого продается недвижимость Все цены на квартиры взяты с крупнейших сайтов недвижимости - imot.bg, imoti.net, т.к. учитывалось и вторичное жилье, средние цены получились ниже на 100-150 евро за м.кв. по сравнению с ценами на жилье в новостройках. Также указана цена на самые дешевые квартиры объявления о продаже которых удалось найти на указанных сайтах, в 95% случаях это вторичный рынок.

София (цены в столице получаются немного дешевле из-за большого разброса цен):

  • Средняя цена 1 м.кв однокомнатной квартиры - 600 евро. Минимальная цена 12000 евро.
  • Средняя цена 1 м.кв двухкомнатной квартиры - 560 евро. Минимальная цена 15000 евро.
  • Средняя цена 1 м.кв трехкомнатной квартиры - 570 евро. Минимальная цена 19000 евро.

Варна (морской курорт):

  • Средняя цена 1 м.кв однокомнатной квартиры - 670 евро. Минимальная цена 10000 евро.
  • Средняя цена 1 м.кв двухкомнатной квартиры - 570 евро. Минимальная цена 14000 евро.
  • Средняя цена 1 м.кв трехкомнатной квартиры - 520 евро. Минимальная цена 25000 евро.

Бургас (морской курорт):

  • Средняя цена 1 м.кв однокомнатной квартиры - 660 евро. Минимальная цена 12000 евро.
  • Средняя цена 1 м.кв двухкомнатной квартиры - 630 евро. Минимальная цена 18000 евро.
  • Средняя цена 1 м.кв трехкомнатной квартиры - 640 евро. Минимальная цена 27000 евро.

Солнечный Берег (цены самые высокие в связи с тем что практически отсутвует вторичка):

  • Средняя цена 1 м.кв однокомнатной квартиры - 750 евро. Минимальная цена 11000 евро.
  • Средняя цена 1 м.кв двухкомнатной квартиры - 730 евро. Минимальная цена 20000 евро.
  • Средняя цена 1 м.кв трехкомнатной квартиры - 670 евро. Минимальная цена 32000 евро.

Сандански (горнолыжный курорт):

  • Средняя цена 1 м.кв однокомнатной квартиры - 680 евро. Минимальная цена 19000 евро.
  • Средняя цена 1 м.кв двухкомнатной квартиры - 540 евро. Минимальная цена 19000 евро.
  • Средняя цена 1 м.кв трехкомнатной квартиры - 580 евро. Минимальная цена 29000 евро.

Из рассмотренных городов Болгарии купить квартиру недорого получится в Варне, но по этим ценам это однозначно будет вторичное жилье.